Publié le 14 Avril 2023

Audit réglementaire vs incitatif, le vrai du faux

Par CÉCILE 1 jour plus tôt | Temps de lecture : 7 minutes

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La coexistence de plusieurs audits énergétiques est problématique, en particulier pour les propriétaires de logements énergivores. D’ailleurs, en septembre, nous proposions de renommer l’audit énergétique réglementaire pour éviter le risque de confusion avec l’audit incitatif. L’harmonisation entre l’audit réglementaire et l’audit incitatif ne sera pas effective avant plusieurs mois. N’attendons pas aussi longtemps pour récapituler le vrai du faux à partir des questions fréquemment posées.

JE DOIS RÉALISER UN AUDIT INCITATIF POUR VENDRE OU LOUER

FAUX. L’audit énergétique à réaliser dépend de votre projet :

• vendre une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété comportant plusieurs logements énergivores (DPE F ou G depuis avril 2023, puis E en 2025 et D en 2034),
• ou réaliser des travaux de rénovation dans le logement dont vous êtes propriétaire.

Si vous vendez, l’audit réglementaire vous concerne. Pour rénover, avant de louer ou non, libre à vous de demander un audit incitatif. Le premier est obligatoire pour tout compromis de vente ou, à défaut, acte de vente signé à compter du 1^er avril 2023, d’où le mot « réglementaire ». Le second est volontaire mais nécessaire pour bénéficier de certaines aides financières, donc « incitatif ».

L’AUDIT INCITATIF PEUT REMPLACER L’AUDIT RÉGLEMENTAIRE

FAUX. Vous ne pouvez pas transmettre un audit incitatif lors de la vente du logement. Le seul document obligatoire dans le dossier de diagnostic technique, c’est l’audit réglementaire. En revanche, votre audit incitatif peut vous permettre d’améliorer la performance énergétique du bien avant sa mise en vente. Si, après travaux, le logement n’est plus classé F ou G, vous n’aurez pas à fournir un audit réglementaire.

L’audit énergétique réglementaire doit respecter l’un des modèles d’audits définis officiellement. Sinon, il ne sera pas valable devant le notaire. Certaines entreprises réalisent un audit incitatif en faisant croire qu’il est réglementaire. D’autres proposent de transformer un audit incitatif en audit réglementaire. Ce sont des documents différents que vous ne pouvez pas intervertir.

L’AUDIT RÉGLEMENTAIRE EST FINANCÉ PAR MAPRIMERÉNOV’

FAUX. À l’heure où nous rédigeons cet article, le site Service-Public.fr indique, à propos de l’audit réglementaire : « le coût de l’audit énergétique peut être pris en charge par l’aide financière MaPrimeRénov’ sous certaines conditions ». Oui, mais uniquement s’il s’agit d’un audit incitatif. C’est du moins ce qu’un conseiller de l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat) nous a confirmé.

De deux choses l’une, soit il y a une erreur sur le site service-public ; soit l’audit réglementaire pourra ultérieurement être financé avec MaPrimeRénov’. Toujours est-il qu’à l’heure actuelle, l’aide à la rénovation énergétique est versée hors obligation réglementaire.

L’AUDIT RÉGLEMENTAIRE NE PERMET PAS D’OBTENIR MAPRIMERÉNOV’

FAUX. L’audit réglementaire sert de justificatif pour obtenir MaPrimeRénov’ afin de financer des travaux dans le cadre d’une rénovation globale. Mais l’audit réglementaire n’ouvre pas droit à toutes les aides. Ainsi, à ce jour, l’acquéreur ne peut pas utiliser l’audit réglementaire pour bénéficier du coup de pouce « Rénovation performante d’une maison individuelle » prévu dans le dispositif des CEE (certificats d’économie d’énergie).

Par ailleurs, pour bénéficier de la prime à la rénovation énergétique, les travaux prévus par l’acquéreur doivent correspondre à ceux recommandés par l’auditeur. Dans le cas contraire, l’acheteur devra refaire un audit énergétique incitatif.

L’AUDIT ÉNERGÉTIQUE EST VALABLE 5 ANS

VRAI pour l’audit énergétique réglementaire, FAUX pour l’audit énergétique incitatif. L’audit incitatif a une durée de validité indéterminée. Il est par ailleurs réalisable dans tous les types de logements. En revanche, l’audit réglementaire, valable 5 ans et opposable, ne concerne que les logements individuels énergivores.

LA MÉTHODE DE CALCUL VARIE SELON LE TYPE D’AUDIT

VRAI et FAUX. Tous les audits réglementaires sont réalisés avec la méthode 3CL DPE 2021. Pour l’audit incitatif, différentes méthodes peuvent être utilisées. Les logiciels et les livrables varient en conséquence. Le gouvernement avait annoncé travailler sur l’harmonisation des méthodes et des contenus pendant l’année 2022. Finalement, tout cela devrait être harmonisé en 2024.

LES DIAGNOSTIQUEURS RÉALISENT TOUS LES AUDITS RÉGLEMENTAIRES

FAUX. En 2023, les diagnostiqueurs sont habilités à réaliser des audits réglementaires dans les maisons individuelles, à condition d’être certifiés DPE, d’avoir une attestation délivrée par l’organisme de certification (accomplissement d’une formation ou réalisation de trois audits énergétiques sur les deux dernières années ayant reçu une évaluation favorable), et l’assurance adéquate. La situation évoluera en 2024, après la publication du référentiel de compétences.

Le diagnostiqueur ne fait pas d’audit réglementaire si l’immeuble en monopropriété comporte plusieurs logements. Il ne peut pas non plus réaliser d’audit incitatif dans un seul logement. Ces missions sont réservées à d’autres professionnels (bureaux d’études qualifiés, sociétés d’architecture et architectes formés et inscrits à l’ordre, entreprises certifiées RGE offre globale…).

LE DIAGNOSTIQUEUR QUI RÉALISE LE DPE GÈRE TOUJOURS L’AUDIT

FAUX. Le diagnostiqueur peut réaliser le DPE puis l’audit s’il justifie des compétences nécessaires. Ce n’est cependant pas obligatoire. Un diagnostiqueur certifié DPE peut ne pas être formé à la réalisation de l’audit énergétique réglementaire. Il a aussi le droit de refuser d’effectuer un audit réglementaire, tout en acceptant de réaliser le DPE du logement. Enfin, il peut s’appuyer sur les données du DPE réalisé par un confrère pour établir l’audit.

En revanche, il n’y a pas d’audit énergétique réglementaire sans réalisation préalable d’un DPE. Les biens non soumis au DPE ne sont donc pas concernés par l’audit réglementaire.

Pour trouver un diagnostiqueur habilité à réaliser l’audit énergétique réglementaire, consultez l’annuaire des diagnostiqueurs certifiés, rubrique Audit énergétique.

LE PROPRIÉTAIRE CONTRIBUE À LA FIABILITÉ DE L’AUDIT

VRAI. C’est valable pour tous les audits, énergétiques ou réglementaires, comme d’ailleurs pour le DPE. L’auditeur a besoin de récolter un maximum d’informations. Pour l’audit réglementaire, vous pouvez accéder à une liste de documents à fournir en consultant la réponse à la question 10 des questions-réponses sur l’audit énergétique réglementaire.

JE RISQUE D’ÊTRE VICTIME D’UNE ARNAQUE

VRAI, hélas. Pour éviter les arnaques, pensez à contrôler :

• les documents attestant des compétences de l’auditeur qui visite le bien,
• la conformité du livrable par rapport aux modèles accessibles sur le site RT-RE Bâtiment
• les bonnes pratiques, par exemple l’interdiction de sous-traiter tout ou partie de l’audit.

Enfin, l’auditeur a une obligation d’indépendance et d’impartialité, envers le propriétaire ou le mandataire. Par ailleurs, le logiciel utilisé pour l’audit réglementaire doit faire partie de la liste des logiciels évalués.