Publié le 29 Janvier 2024

La Marge d'Erreur de 5% sur la Surface Carrez : Un Mythe à Démystifier

Temps de lecture : 4 minutes

Bien que moins fréquente, la demande de rajouter quelques mètres carrés à la surface Carrez par un agent immobilier ou un propriétaire vendeur persiste, malgré les risques impliqués. Alors que le DPE devient un levier majeur de négociation des prix de vente, la manipulation de la surface Carrez demeure une pratique délicate.

Prix au Mètre Carré et Surface Carrez

Les DPE de complaisance sont bien connus, mais les pressions pour modifier la surface mentionnée sont discutées moins fréquemment. Dans les villes où le prix au mètre carré est élevé, la tentation de demander l'ajout de quelques mètres carrés est présente. Au-delà du prix, l'espace est un critère essentiel pour les acheteurs ou locataires. Certaines agences immobilières ont même suscité des sourires en mentionnant les mètres carrés "ressentis" dans leurs annonces.

Cependant, manipuler la surface mentionnée constitue une tromperie sur les caractéristiques réelles du logement ou du local. Malgré cela, certains vendeurs et agents immobiliers justifient cette pratique en se basant sur une prétendue marge d'erreur de 5%. Il est crucial de comprendre que cette marge d'erreur n'est pas une réalité juridique, que ce soit pour la Carrez, la surface habitable loi Boutin, ou le DPE. L'Article R156-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) encadrant la SHAB ne mentionne aucune marge d'erreur, et il en va de même pour la Carrez.

Démystification de la Marge d'Erreur Carrez de 5%

Les prétendus 5% de tolérance de la loi Carrez proviennent d'une interprétation douteuse de l'article 46 de la loi n°65-567 du 10 juillet 1965. Selon ce texte, une superficie inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée entraîne une diminution proportionnelle du prix, mais aucune disposition ne prévoit un supplément de prix pour une superficie supérieure.

Le préjudice réside dans la perte de chance de vendre au même prix pour une superficie réelle moindre. Cependant, une différence de moins de 5% peut avoir des conséquences réelles sur le prix, surtout en fonction de la localisation, et l'acheteur peut démontrer d'autres préjudices liés à un défaut de mesurage.

Métrage Précis et Jurisprudence

Bien que la jurisprudence tende à appliquer le principe des 5% dans les copropriétés, il est risqué de considérer cela comme une marge de tolérance. Le métrage Carrez est complexe, soumis à l'évolution de la jurisprudence, et source fréquente de litiges. La transparence du diagnostiqueur est essentielle, et les acheteurs méritent une information claire avant de prendre des décisions aux conséquences majeures.

Il est également pertinent de souligner que la loi Carrez ne s'applique qu'en copropriété, bien que certaines annonces de maisons individuelles la mentionnent fréquemment. Avec l'opposabilité des données du DPE, les acheteurs disposent d'un recours en cas de SHAB erronée. Il est temps de soulager les tribunaux en respectant rigoureusement la réglementation collective dès maintenant.