Publié le 07 Août 2023

Réforme énergétique : Préoccupations autour des transactions immobilières entre particuliers et suggestion d'intégrer des diagnostiqueurs

Une mise en garde a été émise par un député concernant les risques potentiels associés aux ventes immobilières entre particuliers, sans l'implication d'un professionnel. Cependant, une alternative propose d'introduire plutôt l'obligation d'un diagnostiqueur lors de la conclusion de tout contrat immobilier, quelle que soit la nature de la transaction.

ACCROISSEMENT DES VENTES DIRECTES ENTRE PARTICULIERS Dans sa question numéro 753, M. Sacha Houlié, représentant du parti REN (Renaissance), attire l'attention du ministre du Logement sur une tendance qu'il considère comme inquiétante. Il met en lumière les effets néfastes potentiels de la croissance de l'utilisation de plateformes en ligne et des réseaux sociaux pour la vente et l'achat de biens immobiliers, incluant notamment :

• Une éventuelle omission d'informations cruciales,
• Des situations d'insolvabilité,
• Une hausse des cas de vices cachés, entre autres. Dans ce contexte, il plaide en faveur d'une meilleure supervision des transactions immobilières entre particuliers. Cet enjeu a été transféré à un nouveau destinataire, car la formation des contrats de vente est régie par les articles 1582, 1593 et 1589 du Code civil.

RÉPONSE DU MINISTÈRE DE LA JUSTICE En réponse, le ministère de la Justice explique qu'un vendeur a l'obligation d'informer l'acheteur, que ce soit avec ou sans l'assistance d'un professionnel. Il souligne d'ailleurs que « depuis la fin des années 1990, les diagnostics immobiliers ont été développés afin de garantir une information précise et exhaustive à l'acheteur ».

Cependant, « l'augmentation des litiges a été soulignée par le notariat lors du 118e congrès des notaires, où il a été plaidé que la présence d'un professionnel du droit au moment de la formation du contrat contribuerait à la sécurité juridique et à la prévention des différends ».

Le ministère précise que toutes les mesures visant à sécuriser les ventes seront examinées dans le cadre du projet de réforme du droit des contrats spéciaux. À l'heure actuelle, ce projet n'inclut pas l'obligation d'un professionnel du droit lors de la formation du contrat ni celle d'un diagnostiqueur lors de la signature, bien que...

ABSENCE DU DIAGNOSTIQUEUR LORS DE LA CONCLUSION DU CONTRAT Les particuliers, les professionnels de l'immobilier, les députés et les sénateurs portent peut-être plus d'attention que jamais aux diagnostics requis. Cette situation pourrait être encourageante, si ce n'était que les parties prenantes majeures ne possèdent pas toujours le niveau d'expertise technique nécessaire.

Les agents immobiliers excellent dans leur domaine (l'immobilier). Cependant, il en va différemment en ce qui concerne les aspects techniques du bâtiment. Lorsqu'ils confondent un 30 mA avec un groupe de musique, des interrogations légitimes surgissent. Dans certaines agences immobilières, ce sont les notaires qui permettent aux acquéreurs d'accéder aux diagnostics. Cependant, comment réagir face à un notaire s'inquiétant par exemple de la sécurité d'une installation électrique en triphasé ? Ou prêt à renouveler des diagnostics sans visite pour faciliter une vente ?

De plus, les notaires délèguent souvent la rédaction des compromis et des actes à des rédacteurs ou des sous-traitants. L'utilisation de copier-coller à partir d'actes antérieurs est alors une pratique appréciée pour sa simplicité. Malheureusement, la jurisprudence démontre que cette pratique est loin d'être rare. De toute manière, même si d'excellents professionnels du droit existent, ils n'ont généralement pas été formés aux diagnostics.

ACCORDER AU DIAGNOSTIQUEUR LA RECONNAISSANCE QU'IL MÉRITE En fin de compte, l'introduction d'un diagnostiqueur lors de la signature du contrat de vente pourrait bénéficier à toutes les parties impliquées dans la transaction. Cela assurerait une information précise à l'acheteur ou à l'occupant concernant les diagnostics et les risques liés à la santé et à la sécurité. Les professionnels de l'immobilier et du droit pourraient s'appuyer sur l'expertise d'un spécialiste en diagnostics techniques.

L'agent immobilier jouerait ainsi son rôle de médiateur entre le vendeur et l'acheteur, accompagnant la transaction immobilière et fournissant des conseils. Le notaire continuerait de garantir la sécurité juridique des actes. Enfin, le diagnostiqueur apporterait une information précise sur des éléments essentiels du bâtiment.

Cette solution pourrait contribuer à réduire les litiges liés à une mauvaise compréhension des diagnostics opposables. De plus, elle permettrait au diagnostiqueur de s'acquitter pleinement de son rôle, celui de gardien vigilant de la transaction. Il pourrait fournir des informations claires à l'acheteur et aider le vendeur à respecter ses obligations de fournir des informations et de garantir contre les vices cachés.