Publié le 13 Janvier 2025

Un diagnostiqueur immobilier en mission détecte un balcon en mauvais état, potentiellement dangereux. Respectant son devoir de conseil, il inclut une remarque dans son rapport, attirant l’attention sur ce risque. Cependant, l’agence immobilière et le donneur d’ordre (DO) lui demandent de retirer cette mention, arguant qu’elle sort du cadre de sa mission. Ce cas soulève une question fondamentale : où s’arrête le devoir de conseil ? Nous avons consulté Maître Damien Jost pour clarifier les aspects juridiques.

Balcon Menaçant Ruine et Obligations du Diagnostiqueur

Dans le cadre d’une vente immobilière, le diagnostiqueur intervient dans un immeuble et remarque qu’un balcon menace de s’effondrer. Bien que sa mission ne concerne pas directement cet élément, il décide de mentionner ce risque apparent dans le dossier de diagnostic technique (DDT), notamment en raison de son expérience et du souvenir tragique d’un effondrement similaire en 2017 dans les Pays de la Loire.

Cependant, cette initiative ne plaît pas aux parties impliquées dans la vente. L’agent immobilier et le DO contestent la remarque, estimant qu’elle dépasse la mission contractuelle. Pour s’assurer de la conformité de son action, le diagnostiqueur nous a demandé conseil.

L’Avis de Maître Damien Jost : Où S’arrête le Devoir de Conseil ?

Maître Jost évoque un jugement récent du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand (19 novembre 2024). Il y défendait un diagnostiqueur qui avait alerté sur un risque parasitaire dans un secteur non concerné par des obligations de diagnostic termites ou mérules. Bien que l’initiative ait dépassé sa mission initiale, le tribunal a confirmé que le diagnostiqueur avait respecté son devoir de conseil en proposant des analyses complémentaires.

Le cas du balcon relève du même principe. Selon Maître Jost :

• Le devoir de conseil peut s’étendre au-delà de la mission contractuelle lorsqu’un risque apparent est détecté.
• Ignorer un risque aussi évident pourrait être interprété comme une faute par un tribunal ou un expert.

Risque Apparant et Importance de la Formulation

Pour éviter tout malentendu, l’avocat insiste sur l’importance de bien formuler la remarque :

1. Mentionner que l’observation sort du cadre de la mission initiale :
   « En dehors de ma mission principale, j’ai constaté… »
2. Recommander une consultation rapide d’un expert qualifié :
   « Je préconise la consultation d’un professionnel compétent dans ce domaine. »

Cette approche protège le diagnostiqueur tout en informant l’acquéreur et le vendeur d’un potentiel vice apparent. Dans le cas présenté, le diagnostiqueur a suivi cette méthode, se mettant ainsi en conformité avec ses obligations.

Conclusion : Une Initiative Légitime et Nécessaire

Selon Maître Jost, le diagnostiqueur a pris la bonne décision, même si cela déplaît à l’agence ou au DO. Ignorer un tel risque aurait constitué une négligence. En alertant sur le mauvais état du balcon, il a non seulement respecté son devoir de conseil, mais aussi renforcé la transparence nécessaire dans une transaction immobilière.

Un diagnostic immobilier ne se limite pas à un cadre strict de mission : il consiste également à révéler les faits et les risques pour protéger toutes les parties impliquées.